• 浦东新区东方路 838 号
  • 上海, 200122 中国

刘钰:酒店式公寓--翻炒旧饭为哪般-

上海齐鲁万怡大酒店:3月21日,金银岛国际大 酒店 项目在德清经济开发区举行隆重的开工庆典仪式,首家五星级 酒店 在德清落户。 开工仪式上,金银岛国际大酒店董事长蒋宏彬致欢迎词,投资方之 昨天,记者从苏州市中医院获悉,进入夏季后该院接收的被毒虫咬伤的病人明显增多。专家提醒,一旦遇到虫子叮咬出现刺痛等不适,应及时就医,以免毒液进入人体。 在苏州某 。

    城市规划仍然是一种行政现象,非常缺乏市场和民意机制,导致城市商业规划布局的点和量并不符合市场需求。

1

    酒店公寓不算是一个新业态,国内各种形式非常繁杂、早已有之。从最初的收益回报模式,到现在它越来越像一个金融产品了。

    特别是最近2年,在地产业行情出现波动后,全国很多一、二、三线城市酒店公寓的各种产品和模式运应而生,究其原因大致上有以下这几类情况。

    A、城市商业地产开发过剩,一些二线城市近年商业地产开发累计量已经超过2平方米/人的红线,特别是一些近郊、高铁、新区概念的大型商业综合体销售和招商都遇到困难。有数据显示:2013年国内21个重点城市新增综合体面积是1.5亿平方米,是2012年的2倍。至2015年,国内商业综合体开发量将达到5.64亿平方米。等于全球商业地产开发量的50%左右。这一数字,还不包括商业街、专业市场等传统商业地产类型。比较典型的写字楼这种业态在一些城市明显过剩,短期内难以消化。

    B、远郊和近郊大盘住宅、写字楼新房成交总量预期不佳,而且短期无明显改善的。开发商和投资性业主存在较大融资成本压力。

    C、刚需不旺的前提下,主要面向投资性购房销售的。

    就笔者项目经历而言,a类情况是最为集中的一种,尤其是其中的写字楼,更是高度聚集的热点。

    因为现行制度的原因,城市规划仍然是一种行政现象,非常缺乏市场和民意机制,导致城市商业规划布局的点和量并不符合市场需求。写字楼供应量囤积严重,一些在距离或是时间(拥堵)远离城市轨道、产业园、功能区的写字楼销售和租赁难度相当大。

    简单举例:

    二线城市5a写字楼,租金2.5元/平方米,50平方米自然间,销售价格2万/平方米。年毛收益4.5万元,抛弃残值,投资回报期21年。

    按100万投资总额(不计契税、融资费用等),标准银行利息7%计,年息7万。

    EBITDA差不多是〉-2.5万/年。一句话,普通租金营收模式是没有投资价值的产品,如果开发商自持此物业,会进一步造成EBITDA杠杆化,毕竟目前大部分民营开发商开发资金成本是远远超过7%的。

    目前房产租赁收益状况,还有一些例子说明,目前很多经济快捷型酒店在高层住宅收房经营,快捷酒店的承租承受能力,相信酒店同仁都懂得,二、三线城市,位置一般,类似35平方米小户型月均超过2500元,是难以承受的。对于轻资本运营的开发商来说,在这个大背景下自持物业和租赁经营都不算是很好的选择。

    怎么解决?让地铁修到自己项目上来吗?一般开发商做不到。让地区最牛中小学来办分校吗?学区房门槛也不低。相对最简单的路子往往就是披着卖房收益的路子了。

    国内最早的酒店公寓大多是没有服务和集中经营的。办公居住租赁需求旺盛的时代,商住两用楼大肆流行,业主在楼道挂个牌子、找个中介登记,完全不用担心租不出去或者租不上价格。如那些十年前的老写字楼,4千元/平方米的购入价格,至今照样能租出去2元/平方米,赚翻了。

    随着销售周期变长、投资租赁收益比降低以及难以揣测的政策性风险等原因,提供一定酒店式服务的全服务式公寓(酒店公寓)成了从抵抗市场压力的一个选择项。

    普通情况下具有类酒店品牌和经营模式的全服务式公寓、酒店公寓对投资市场的解答几乎都是带有暗示色彩的:

    1、可经营型物业-----投资收益保障

    2、品牌市场影响力----增值保障

    3、门户网路推广和特色销售租赁平台---交易和平台保障

    4、品牌专业酒店团队-----与大业主共赢保障

    5、股权模式回避产权难题-----权益保障

    基于以下几个原因这些保障大部分是一种暗示效应

    1、承诺一定额度返租或者租赁业务比例收益,往往需要超过银行标准借贷利率,仅仅依靠毛利率维持运营,静态情况下,很难真正保证中长期持续运转。

    在p2b平台,不计平台和分销费用情况下,酒店和酒店公寓类项目年收益预期已经超过9%,资金规模不超过千万级别,经营上已然是寅吃卯粮,用30%左右的毛利率拼未来。

    2、统一装修,往往进一步增加业主和开发商的投入,逆向加大风险性

    3、标配增加的公共区域和经营型项目,不但不能确保整体目的的达成,还会增加费用分摊,而这些又是产品档次的标杆。

    4、酒店公寓或者服务式公寓的户型和建筑布局明显区别于写字楼和住宅,户型和设备设施布局等硬件局限性,会阻碍楼盘的转型。100平方米隔断、50平方米单户的写字楼并不是理想酒店公寓所需要的;而30平方米自然间的公寓也难以优化成标准的中档写字楼办公环境。

    5、同分时度假或者产权类分时度假产品比较起来,前者具有投入小的优势,后者具有投资基础风险保证(分割产权)条件下享受度假目的地度假交换权益。而一般城市酒店公寓的回报是欠缺实际意义的购买附加值的。

    究竟哪一种酒店公寓产品是可持续发展的呢?

    实际上,在技术、劳力外向型产业园和活跃商圈以及优质全季景区等条件下,长住型酒店(酒店公寓、行政公寓等)更具备投资价值和经营价值。看得见的客户、长住需求、优秀地段、丰富商机、全季美景这些构架了一个稳定收益、健康投资的机会,如果有这样的开发商因为快速回笼资金的原因,出售了部分客房的话,应该说是很不错的项目。

    至于后面的B、C完全可以参考上面的A。

    总之,我认为酒店业以及类酒店业的不动产项目,应该认真参考欧美成熟地区案例,也许新兴市场能创新很多不动产的金融产品,但是这些不动产经营收益本身永远都是那几条简单的定律。

上海齐鲁万怡大酒店 活跃在深圳楼市的温州炒房团,看得见却很难摸着,一如传说中低调、闷声发财。几经周折,在龙岗一经济型 酒店 餐厅里,记者终于见到了来自温州苍南的炒房客马莉(化名)。来。 。

Courtyard by Marriott(R) Shanghai-Pudong

浦东新区东方路 838 号 上海, 200122 中国

上海齐鲁万怡大酒店 上海齐鲁万怡大酒店

电话预订

要通过电话进行预订,